¿CÓMO ELEGIR EL TERRENO PARA CONSTRUIR UNA CASA UNIFAMILIAR?

Si por fin estás pensando en dar el paso y construir tu propia casa, atención porque el primer paso será elegir el terreno o la parcela. Y la elección del terreno para construir no es tarea sencilla y resulta muy importante a la hora de diseñar la vivienda. No hay dos terrenos ni parcelas iguales, y es que conceptos como alineaciones, orientación, desniveles, acceso a servicios públicos… resultan muy importantes y condicionan la vivienda a construir.

Por eso siempre es recomendable dejarse asesorar por el estudio de arquitectos que realizará el proyecto de vivienda. Siempre acorde a vuestras necesidades y en función del lugar en el que se inserta la vivienda. Aunque desde aquí repasaremos las cuestiones y recomendaciones más importantes a la hora de elegir parcela.

¿Cuáles son los requisitos más importantes a la hora de elegir un terreno? Os lo contamos.

Es posible que en la decisión de buscar un terreno para construir y diseñar tu casa unifamiliar haya influido la situación actual. Y es que la pandemia del COVID-19 ha dejado en evidencia los déficits de nuestras viviendas. Y al mismo tiempo ha cambiado nuestros hábitos en cuanto a la relación de la vivienda y el trabajo. Hablar de trabajo en casa o trabajo fléxible está a la orden del día, sobre todo en determinado sectores, y eso hace que cada vez pasemos más tiempo en nuestras casas. Y por eso valoramos más las condiciones de nuestras viviendas.

Muchas personas ponían en la balanza el hecho de poder vivir en los centros urbanos por la facilidad del movimiento y la actividad urbana. Y este cambio de paradigma ha puesto en valor el espacio en nuestras casas, sobre todo el espacio exterior. Inclinándose cada vez más, en la medida en que las condiciones económicas lo permite, por comprar terrenos y construirse su propia vivienda. A la medida de cada familia, con espacios de recreo y dentro de un marco de privacidad y seguridad que antes no se valoraba tanto.

Cuando se ha comprobado que el terreno en el que estamos interesados es edificable, es importante estudiar en detenimiento los siguientes factores. Todos ellos influirán en el tipo de casa que se podrá construir. E incluso en el precio de venta del propio terreno.

La ubicación de la parcela resulta muy importante a la hora de elegir el terreno para nuestra casa. Hay que estudiar la facilidad de conexión con los viarios principales, en coche o transporte público. La seguridad de la zona, por implantación, vallado perimetral de la comunidad, seguridad contratada o portero… Así como la proximidad a servicios básicos como hospitales, colegios, farmacias, comercios o zonas de recreos o deporte.

Normalmente la cercanía o buena conexión de estos terrenos con la ciudad o su núcleo urbano viene reflejada en el precio del mismo. Siendo quizás la condición más valorada a la hora de elegir terreno.

Siempre con vistas a construir en el terreno la vivienda más eficientes posible, es fundamental elegir la mejor orientación para la vivienda. Y no solo hablamos de reducir el consumo o las facturas, sino de confort. Confort interior en la vivienda con temperatura constante, evitando la radiación excesiva protegiendo las ventanas que así lo necesitan. Son conceptos propios de las casas pasivas que contribuyen al mejor aprovechamiento de las condiciones de la parcela.

En nuestra zona es mejor orientar la vivienda hacia sureste, aprovechando la luz solar el mayor tiempo posible. Así se iluminarán las estancias calentando el interior de la vivienda, sin coste, la mayor parte del tiempo. ¡Pero ojo! Que en verano habrá que proteger esas ventanas con algún tipo de vuelo o brisoleil en los momentos de radiación excesiva. Esta protección no impedirá la entrada de los rayos de sol en invierno ya que van más horizontales en esa estación del año.

La presencia de vegetación o árboles de gran envergadura también tienen repercusión por la sombre que proyectan con resto al comportamiento energético de la vivienda. Sean preexistencias o de nueva implantación. Y tendrán consecuencias positivas o negativas según la posición y orientación en la que se inserten con respecto a la casa.

Por todo esto vemos que la orientación en la parcela afecta considerablemente al diseño de la vivienda y su construcción. 

La inclinación de la parcela, el tipo de suelo y la cimentación que necesitará la casa son cuestiones también muy importantes. Todo ello incidirá en el precio y tipo de construcción posible en ese terreno. Tener que dimensionar una cimentación especial por un terreno poco compactado o con presencia de nivel freático se llevará buena parte del presupuesto de la casa. Por eso es importante realizar lo antes posible un estudio geotécnico en el terreno que nos determinará el tipo de suelo y la cimentación que necesitaremos proyectar.

Por otra parte la forma de la parcela también incide en el tipo de casa que podrá diseñarse. Así un terreno más cuadrado permite más tipologías de viviendas que un terreno estrecho y alargado. Este tipo de parcelas más complicadas de edificar suelen condicionar a viviendas con menor libertad de soluciones arquitectónicas.

Otra cuestión que debes tener en cuenta es la topografía de la parcela: inclinación, orientación y tipo de suelo. Ten en cuenta que estos factores incidirán tanto en el coste de cimentación de la casa, que se lleva una buena parte del presupuesto de construcción (la media nacional está en los 22.600 € para una casa de una planta y 115 metros cuadrados de superficie, según el portal Fixr) como en la ganancia de luz natural, un aspecto fundamental para reducir el gasto energético y crear un entorno habitable más saludable.

El precio de un terreno o parcela irá en función de los aspectos anteriores. En cualquier caso como cualquier edificación, es fruto de la oferta y demanda del mercado, variando su valor a lo largo del tiempo. Se puede analizar la repercusión del precio por metro cuadrado de los terrenos anexos, pudiendo obtenerse una estimación de lo caro o barato que es nuestro terreno en comparación con otros similares en la misma zona.

En primer lugar es necesario aclarar qué es un terreno rural y si es posible construir una casa en un terreno rural o no urbanizable. Estos terrenos se encuentran protegidos en la normativa urbanística del municipio por su valor y relación con la naturaleza, o bien por su uso que normalmente es ganadero, agrícola, cultural o forestal.

Por regla general no es posible construir legalmente una vivienda unifamiliar en estos terrenos. Si bien es cierto que en algunos de ellos es posible la construcción de una casa en terreno rural siempre que se asocie a una explotación agrícola o ganadera. Incluso ligando la vivienda al uso y explotación, existen limitaciones en la construcción de la casa, tanto por su formalización como en tamaño, siempre asociado también al tamaño del mismo terreno. Normalmente solo pudiendo edificarse en terreno muy grandes.

Los metros cuadrados de terreno o parcela para construir nuestra vivienda dependen fundamentalmente de dos cuestiones. Primero de la vivienda que queramos construir. Y segundo de la vivienda que podamos construir por normativa en ese terreno.

Cada terreno urbano está registrado y contemplado en la normativa urbanística municipal . Y allí se especifican las condiciones exigibles a la vivienda que se quiera construir en ellos. Cuestiones como la ocupación, edificabilidad, distancia a lindes, alineación de fachadas, alturas edificables, vuelos, aleros… condicionarán y determinarán el tipo de casa que podamos construir.

Pongamos el ejemplo de que queremos construir una vivienda de 200 m2. Considerando el resto de condiciones favorables, tenemos un 25% de ocupación en el terreno. Para poder construir esa casa de 200 m2 en ese terreno necesitaremos que la parcela tenga al menos 800 metros cuadrados.

Y es que el concepto de casa y terreno van muy unidos y ligados en normativa. Por eso es fundamental tener presentes estas circunstancias y así poder consultar con un técnico o en el Ayuntamiento estas cuestiones antes de comprar un terreno.

Los requisitos de un terreno para poder edificar una vivienda el él dependerán principalmente de la normativa municipal. Y en concreto de las condiciones específicas estipuladas en el plan general o parcial para ese sector o zona urbana.

De ahí que el primer paso es asegurarse de que el terreno a comprar esté catalogado como suelo urbano. Estos suelos son los que se encuentras listos para ser construidos. Están urbanizados y recogidos en el plan de ordenación municipal y al mismo tiempo disponen de las condiciones y servicios de suministro eléctrico, alcantarillado o de agua. Indispensables para construir nuestra vivienda con total garantía. Por eso es fundamental cómo saber si un terreno es edificable. Para ello es muy importante contactar con el Ayuntamiento al que pertenezca el terreno para construir, o bien al estudio de arquitectura que sabrá identificarlo en la normativa municipal. Y así orientaros hacia la mejor solución.

Los terrenos urbanizables están en trámite de ser urbanizados, mediante plan urbanístico específico, y aún no tienen los servicios mínimos necesarios para la vivienda.

Después, y ya hablando de las condiciones específicas del terreno y en función de la vivienda que queramos construir, debemos considerar los conceptos de ocupación y edificabilidad.

La ocupación es la huella que proyecta nuestro edificio si lo mirásemos desde arriba, en m2 y en relación al total de m2 de nuestra parcela. En terrenos más urbanos la ocupación permitida es mayor buscando el mayor aprovechamiento de los m2 de vivienda priorizándolos sobre los m2 de espacios exteriores. En zonas con menor densidad de vivienda, conocidas como ciudades jardín, la ocupación permitida puede rondar el 30 o 40 % del total de parcela. Asegurando al menos 3 metros a lindes o vallados perimetrales, e incluso 5 o 6 metros a viario principal. Buscando así la edificación aislada, con mayor distancia y privacidad entre viviendas.

La edificabilidad en un terreno es el tanto porciento de superficie que puede ser construido o edificado. O lo que es lo mismo, la cantidad de metros cuadrados que se puede construir en un solar, sea en una única planta o en varias. Del mismo modo en zonas urbanas o más céntricas la edificabilidad permitida es mayor, pudiendo edificarse muchas alturas en poco espacio de parcela. Aunque esto principalmente se destina a bloques de viviendas. En terrenos de urbanizaciones de viviendas la edificabilidad suele ser mucho menor, asegurándose de mantener un tamaño uniforme de viviendas y comedido de forma en que se conserve una baja densidad edificatoria.

Por todo ello, es fundamental a la hora de elegir un terreno para construir el tener una idea general de las claves y condiciones necesarias. Dependiendo de la vivienda que queramos construir será más interesante un terreno u otro. Y teniendo la información de antemano, siempre es mucho más fácil acertar, y así poder acabar construyendo la vivienda de nuestros sueños, siempre en el terreno o parcela apropiada.