PERMISOS DE OBRA EN ZARAGOZA PARA REFORMAS INTEGRALES

Acometer una reforma integral de vivienda en Zaragoza engloba mucho tiempo, trabajo, organización y conocimiento para poder llevarla a buen puerto. Y muchas veces nos centramos directamente en la obra, sin tener lo suficientemente en cuenta la necesidad de solicitar antes los permisos de obra en Zaragoza para reformas integrales.

Los permisos de obra dependen de cada ayuntamiento, y, según dónde nos encontremos, habrá que cumplir unas normas y procedimientos en concreto. Aunque es verdad que los procedimientos suelen ser bastante parecidos y salvo cosas muy puntuales, no distan mucho entre diferentes ciudades.

En Zaragoza las licencias de obra varían según la entidad de obras a realizar y eso es lo que vamos a explicar en este artículo. Contaremos todo lo necesario para resolver las dudas más frecuentes que permitirán tener todo lo necesario antes de comenzar las obras de nuestra reforma de una forma segura.

Dependiendo de la entidad de las obras de nuestra reforma necesitaremos un permiso de obra menor o un permiso de obra mayor.

Cuando se trata de una reforma integral de vivienda lo más habitual es que tengamos que recurrir a una licencia de obra mayor. Esto es así al entenderse que afectamos a su distribución, es decir a su tabiquería, quitando o moviendo tabiques.

En cambio si las obras son de escasa entidad y no conllevan un cambio o modificación de tabiques tendremos que solicitar una licencia de obra menor. Este suele ser el caso más frecuente de reformas de cocina o reformas de baño. También para obras pequeñas de cambios de suelo, alicatados, cambios de ventanas…

Reforma de viviendas o reformas de locales

Toda esta distinción sirve tanto para el caso de reformas de viviendas como en reformas de locales comerciales. Si bien en los locales cuando se pide licencia urbanística (licencia de obras mayores), esta deberá ir acompañada de la actividad que se vaya a desarrollar. Salvo en los casos que no vaya a haber una actividad, lo cual deberá igualmente reflejarse.

Por ejemplo en una reforma de clínica dental se deberá solicitar licencia urbanística y de actividad clasificada (por el tipo de uso). En cambio en una reforma de oficina se deberá solicitar licencia urbanística y de apertura, pudiendo presentarse dependiendo de su emplazamiento mediante declaración responsable.

En cualquier caso el estudio de Arquitectura a cargo de tu reforma te sabrá aconsejar sobre los permisos de obra en Zaragoza para reformas integrales según sea cada caso.

Las más habituales cuando se quiere dar un lavado de cara a una vivienda. Suelen centrarse en acabados o instalaciones interiores que no afectan a la distribución de la casa. Esto es instalación de calefacción o refrigeración, pintura, puertas, ventanas…

El permiso de obra menor es el más habitual cuando hablamos de reformas de cocina o reformas de baño.

El permiso de obras mayores de reforma será necesario cuando cambie la distribución de nuestra vivienda. Porque queramos hacer una estancia más grande, o quitar el tabique entre cocina y salón. Lo que cada vez es más habitual en las reformas integrales de vivienda.

Son obras de mayor entidad, en el que al cambiar la distribución y medidas de las estancias, se requiere de un técnico que redacte un proyecto de reforma. De esta manera se asegurará que los nuevos espacios sigan cumpliendo la normativa (medidas mínimas, iluminación, ventilación…) aunque hayan cambiado su configuración.

En un escalón superior en cuanto a complejidad están las reformas en las que haya afección a la estructura. Suele ser el caso de las reformas o rehabilitaciones en viviendas unifamiliares, en las que se afecte a algún muro de carga. Igualmente se necesitará un proyecto de reforma realizado por un técnico competente.

Licencia de obra menor

Para este permiso de obras de menor entidad se necesitará el formulario 430 (o 440 en algún caso menos habitual en viviendas). Además de una pequeña memoria y boceto con la actuación a realizar. La diferencia frente a la licencia de obra mayor es que cualquiera lo puede redactar. No necesitando de un técnico competente para ello.

En la web del Ayuntamiento de Zaragoza de permiso de obra menor se encuentra este listado así como el enlace al trámite online.

Licencia de obra mayor

Para este permiso de obras mayores de reforma se necesitará el formulario 440 o 450 y un proyecto técnico realizado por un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico) y visado.

En la web del Ayuntamiento de Zaragoza de permiso de obra mayor de reforma se encuentra este listado así como el enlace al trámite online.

En el caso de una licencia de obra menor, por poder redactarla o presentarla directamente el cliente, se puede solicitar directamente en el Ayuntamiento en Urbanismo. En caso de duda siempre se podrá preguntar en el propio Ayuntamiento o al estudio que esté gestionando la reforma.

En el caso de una licencia de obra mayor, por requerirse un proyecto técnico suscrito por técnico competente, suele ser el propio estudio de Arquitectura que lleve la reforma quien solicita el permiso de obras.

En el Ayuntamiento de Zaragoza, en Urbanismo. Ahora estos trámites se pueden hacer de forma presencial en el Edificio Seminario de Vía Hispanidad o de forma telemática en la web del Ayuntamiento a través de la sede electrónica.

En algún caso más puntual como cuando se afecta a edificios protegidos y tiene que pasar la documentación por patrimonio. O cuando conlleva actividad clasificada en licencias de locales. Entonces aún se requiere la presentación física en papel.

En cualquier caso, si la reforma integral la está llevando un Estudio de Arquitectura en Zaragoza la tramitación la suele hacer directamente. No teniendo el cliente que preocuparse de nada y teniendo la seguridad de que todo está correctamente presentado.

Antes hemos hablado de qué permisos de obra existen según la entidad de las obras. Vinculado con esto existe otra cuestión importante y es el tipo de procedimiento en el Ayuntamiento para ver cuándo se pueden empezar las obras.

Por ejemplo una comunicación previa (modelo 430) y una declaración responsable (modelo 440) permite comenzar las obras en el momento que se presenta la documentación. En cambio con el procedimiento ordinario (modelo 450) se debe esperar a que el Ayuntamiento resuelva el expediente antes de comenzar las obras de nuestra reforma integral.

Según el tipo de obra, el emplazamiento (zona casco histórico o edificios protegidos) o la actividad (en el caso de los locales) se deberá presentar la documentación por uno u otro procedimiento. Pudiendo en algún caso empezar las obras nada más presentar la documentación y en otros teniendo que esperar a que nos dé la conformidad el Ayuntamiento.

Dependiendo del tipo de obra, el permiso solicitado y por el procedimiento que se haya solicitado el Ayuntamiento tendrá unos tiempos de resolución u otros.

En una obra menor o en una obra mayor por declaración responsable se puede ejecutar la obra desde el día de su presentación. Pero luego los técnicos del Ayuntamiento comprobarán lo presentado, pudiendo controlar o inspeccionar lo presentado. Pudiendo requerir más información si lo creen conveniente.

En una obra menor pueden dar conformidad final en una semana aproximadamente. Y en una obra mayor el plazo máximo para su resolución es de 1 mes en el procedimiento simplificado. De 2 meses en el procedimiento abreviado y de 3 meses en el procedimiento ordinario.

La realidad es que en muchos casos el Ayuntamiento resuelve antes de tiempo máximo y en otros, especialmente cuando se trata de una actividad, el procedimiento se dilata más de lo deseable.

Al no tener que realizar la documentación un técnico en el caso de licencias de obras menores, el coste será únicamente por las tasas municipales. Dependerá de unos costes de referencia por la actuación de la reforma, pero puede ir de los 100 a los 500 €.

Estas tasas se pueden pagar físicamente en tu entidad bancaria, directamente en el cajero de cualquier banco compatible, a través de tu banca electrónica en pago de impuestos modalidad 3. O por supuesto directamente en Urbanismo en el Ayuntamiento en caja y recaudación.

En el caso de una licencia de obras mayores de reforma, tendremos por una parte el coste de los honorarios de los técnicos. Como hemos hablado antes, en el caso de una rehabilitación de vivienda en Zaragoza necesitaremos de un proyecto técnico (memoria, planos, estudio básico de seguridad y salud, pliego de condiciones…). Los honorarios por este trabajo dependerán del tipo de actuación y del estudio que realice, no habiendo un coste normalizado.

Además, se necesitarán abonar las tasas municipales, que simplificadamente serán un 5% del mayor valor entre el presupuesto de proyecto y de los costes de referencia. Esta hoja de costes de referencia municipales calcula la superficie de actuación por un módulo que se actualiza cada año.

Y por último habrá que abonar una fianza de residuos calculada según la cantidad de residuos a generar con la reforma. El mínimo y lo más habitual son 120 € que el promotor podrá recuperar una vez acabada la obra.