Tasación pericial contradictoria en Zaragoza. Importancia de las Tasaciones en un inmueble heredado
En el momento en que heredamos algo, sea un piso en una ciudad como Zaragoza donde nos encontramos, una casa de hace muchísimos años en el pueblo que a nuestro juicio no tiene más valor que el sentimental, o un terreno sin nada más, es normal pensar que nos da igual lo que realmente valga nuestra nueva adquisición. Pero nada más lejos de la realidad. Bien sea por tratar de no perder dinero por el camino, de tratar de ajustar a la realidad los impuestos a pagar o por evitar malentendidos con el resto de posibles herederos, es fundamental conocer el valor exacto del inmueble.
¿Pero realmente para qué necesitamos tasar un inmueble que hemos heredado?
En el primer caso que hemos comentado, imaginemos, lo cual es lo habitual, que una vivienda es heredada por más de una persona. Cuando existen varios herederos lo más frecuente y una de las mejores salidas es que uno de ellos compre al resto sus partes. Para ello y con el objetivo de haber lo más objetivo el proceso y tratar así de evitar posibles problemas familiares, es muy importante y totalmente recomendable que un tasador de forma imparcial obtenga el valor del inmueble.
¡Otro supuesto! Imaginemos ahora que una o varias personas heredan un terreno o una parcela que no tiene nada y aparentemente no vale apenas. Imaginemos que encima se trata de un terreno urbano, que igual no siempre lo había sido así y que como pertenecía a su antiguo propietario desde hacía mucho tiempo se había explotado como huerto. Al desconocer que había cambiado el planeamiento que le afectaba quizás los herederos no sepan que ese terreno ha sido recalificado o en el otro extremo, que en ese terreno no es posible edificar nada.
Lo más probable en cualquier caso es que venga gente realizando alguna oferta económica por dicho terreno. Más razón aún para realizar la tasación y que no nos engañen. Al final, sea para conocer las posibilidades urbanísticas de la parcela o simplemente para conocer su valor de cara a una posible venta, tasar el terreno es muy útil y nos puede reportar a la larga bastante valor económico.
Otro supuesto más, y es el más habitual, podría ser que una vez hemos heredado un inmueble, el nuevo propietario y el notario establezcan un valor relativamente bajo, o quizás deberíamos decir ajustado, para tratar de contener los impuestos de sucesiones, y después nos venga la agencia tributaria autonómica, en este caso la de Aragón, con una tasación bastante superior, a la nuestra y muy frecuentemente a la valoración real del inmueble.
El porqué de que la agencia tributaria establezca tasaciones tan altas, más allá del afán recaudatorio, es la forma en que tienen de tasar esos inmuebles. Según la comunidad funcionan de una u otra forma pero son tasaciones en las que no se visita el inmueble, que normalmente responden a unos coeficientes que actualizan cada año sobre un valor catastral previamente establecido, o que en muchos casos directamente comparten con todos los inmuebles de un mismo polígono catastral, sin entrar a valorar las diferentes condiciones que afectan a las edificaciones de su interior.
En cualquier caso y llegados a ese punto, lo normal y habitual es la tasación pericial contradictoria, que supone el contactar con un tasador, normalmente arquitecto, que realice una tasación imparcial (siempre debe ser así) que corrija en su caso a la tasación oficial de la agencia tributaria.
Ahora bien, ¿qué pasa si el valor que ha calculado Hacienda es superior al valor objetivo de nuestro tasador?
Ésta es una situación que en la práctica se viene repitiendo mucho por lo que hemos comentado anteriormente. Entonces estamos en pleno derecho de hacer una contestación formal a la agencia tributaria en forma de TASACIÓN PERICIAL CONTRADICTORIA, que justificando un valor inferior del inmueble que nos ocupa, implique pagar menor cantidad de impuestos, realmente los que corresponden, no menos pero tampoco más.
¿Quién puede realizar este tipo de tasaciones? Un técnico competente de nuestra elección cuya formación le habilite a ello, normalmente un arquitecto en caso de inmuebles urbanos (viviendas, locales, terrenos o parcelas…) y un ingeniero normalmente agrónomo en caso de terrenos rústicos.
Pero, ¿realmente vale la pena realizar una tasación pericial contradictoria?
En un primer lugar cabe el aclarar que cuando encargas a un perito arquitecto tasar tu inmueble de cara a presentar una tasación pericial contradictoria, sea cual sea el valor que dictamine no tienes la obligación de presentarla. Esto es especialmente interesante en el caso, bastante improbable por otra parte, de que el valor del inmueble resulte superior al establecido por Hacienda. En ese caso no tendríamos porqué presentarlo y aceptaríamos tranquilamente el de la agencia tributaria. Además, es bastante improbable tener que llegar hasta el punto de realizar la tasación y que salga un valor superior pues el tasador deberá ser capaz de con un primer análisis de mercado de valorar, aunque sea por encima, el precio establecido por Hacienda, pudiendo advertir al cliente de si está fuera o dentro del precio de mercado, estableciendo si merece o no la pena seguir con el proceso.
Aclarado que realizar esta tasación no compromete a nada, también es importante aclarar que el tasador está en la obligación, moral y legal, de realizar el trabajo que se le ha asignado de una manera imparcial, conscientes todos por supuesto que en cada tasación existe un cierto grado de subjetividad en el criterio de valoración de las circunstancias que rodean al inmueble que corre a cargo de cada perito.
Volvamos al supuesto de que encargamos la tasación pericial contradictoria, que como norma general dictaminará un valor inferior al de la agencia tributaria. En ese caso existen varias posibilidades:
- Que el valor establecido por nuestro tasador no baje más del 10% o de 120.000€ el valor establecido por la agencia tributaria. En este caso el valor tasado por nuestro perito se quedaría como su valor final.
- Que el valor establecido por nuestro tasador baje más del 10% el valor establecido por la agencia tributaria. En este caso se designará a un perito tercero, que teniendo como información ambas valoraciones, establezca la suya propia de forma imparcial. Sea cual sea su valor (dentro de algo de razonable por supuesto, ya que aunque no sea normal, existen mecanismos legales de reclamación), éste será el valor definitivo a efectos del impuesto de sucesiones. Este tercer perito sale de las listas oficiales de los Colegios Profesionales y en función del valor que establezca y de su proximidad o lejanía a los valores obtenidos anteriormente, recibirá sus honorarios de la Agencia Tributaria, del reclamante o lo más normal, de ambos a partes iguales.
Otro aspecto importante a tener en cuenta es que el tasador que obtenga el valor del inmueble deberá hacerlo a fecha de devengo. En muchas ocasiones los trámites en caso de herencia se alargan varios años y obviamente el valor real actual ya es diferente al de la fecha del fallecimiento, tanto se salga beneficiado como no. Especialmente en estos años de importantes variaciones en los precios con la crisis.
Y económicamente, ¿merece la pena realizar una tasación pericial contradictoria? ¿Cuánto cuesta una tasación pericial contradictoria?
Los honorarios por este tipo de tasación dependen principalmente de si se trata de un piso o de una casa, unifamiliar o adosada, y del tamaño de ésta. A modo de referencia podríamos decir que el coste de la tasación pericial contradictoria podría ir desde los 250€ a los 500€. Si tenemos en cuenta que el gravamen medio, el cual depende mucho de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos, del valor del bien… puede estar próximo al 18%, si nuestra tasación consigue bajar tan sólo 2.500€ ya habríamos salido ganando. En la práctica un perito suele establecer valoraciones que bajan más de ese 10%, llegando a reducciones de 20.000€-50.000€ según las características del inmueble. Por eso mismo, si es necesario designar a un perito tercero será porque estamos bajando considerablemente el valor de nuestro inmueble, por lo que los honorarios del mismo estarán más que compensados.
Parece claro que merece y mucho la pena realizar una tasación pericial contradictoria cuando no estemos convencidos de la tasación que nos da la agencia tributaria, es un trámite relativamente sencillo y económico y nos puede hacer ahorrar mucho dinero.
Esperamos haber aclarado algunos temas relativos a las tasaciones periciales contradictorias. En cualquier caso si quedase alguna duda no dudéis en poneros en poneros en contacto con nosotros sin ningún compromiso y con total confianza. En Beamonte y Vallejo Arquitectos disponemos de técnicos competentes habilitados por sociedades de tasación reconocidas a nivel nacional y estaremos encantados de ayudaros.
BEAMONTE Y VALLEJO ARQUITECTOS | Tasaciones en Zaragoza
Arquitecto colegiado nº 6.406 por el COAA (Colegio Oficial de Arquitectos de Aragón) y socio fundador de Beamonte y Vallejo Arquitectos, además de arquitecto certificado en Passivhaus por Passive House Institute
